Cuando un inversionista adquiere un inmueble con fines de arriendo, una de las decisiones más importantes es establecer correctamente el canon de arrendamiento. Fijar este valor de manera adecuada no solo determina la rentabilidad mensual, sino también la estabilidad de la relación contractual entre arrendador y arrendatario. Por eso, comprender cómo se calcula el canon, cuáles son los límites legales y cómo garantizar su pago es esencial para proteger la inversión.
Calcular el arrendamiento
Para comenzar, en el caso de vivienda urbana, la Ley 820 de 2003 establece que el canon inicial puede ser acordado libremente entre las partes. No obstante, su incremento anual está regulado: no puede ser superior al porcentaje del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior. Esto busca evitar aumentos desproporcionados que afecten la capacidad de pago del arrendatario y generen conflictos.
Arrendamiento comercial
Ahora bien, en locales comerciales la situación es diferente. Aquí el canon se fija con mayor libertad, considerando variables como ubicación, flujo peatonal, condiciones comerciales del sector y potencial de ingresos del negocio que ocupará el espacio. Incluso, en algunos contratos se incluye un componente variable basado en ventas, lo cual puede generar mayor rentabilidad para el propietario cuando el negocio es exitoso. Por esta razón, es común contar con asesoría de un abogado arrendamiento local comercial, para redactar cláusulas claras y evitar desequilibrios contractuales.
Asegurar el pago del arriendo
Sin embargo, calcular correctamente el canon no es suficiente. También es necesario asegurar su pago. En este sentido, el propietario puede exigir un fiador o codeudor, o contratar una póliza de arrendamiento, la cual garantiza el pago de los cánones, servicios públicos y posibles daños, además de cubrir procesos legales en caso de incumplimiento. Esto resulta especialmente útil para inversionistas que no residen en el país o que buscan reducir riesgos administrativos.
Por otro lado, para evitar malentendidos, el contrato debe especificar las obligaciones del arrendador y arrendatario según la ley 820. Entre ellas, se encuentra la responsabilidad de realizar las reparaciones locativas. Mientras que el arrendatario debe asumir reparaciones derivadas del uso cotidiano (como pintura, cambio de bombillos o arreglos menores), el arrendador debe encargarse de las reparaciones estructurales que garanticen el buen funcionamiento del inmueble, como tuberías internas, humedades o instalaciones eléctricas. Finalmente, en situaciones donde el arrendatario no cumple con el pago, el propietario puede iniciar un proceso de desalojo por no pago de arriendo para lograr la restitución de inmueble arrendado. Contar con una póliza o con garantías bien estructuradas agiliza este proceso y protege la inversión.